Justisio
Kembali

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026

Dasar Hukum
Peraturan Terkait
Histori
Lampiran

Pasal 1

Dalam Peraturan Menteri ini yang dimaksud dengan:
1.
Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai yang selanjutnya disebut Undang-Undang PPN adalah Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang.
2.
Pajak Pertambahan Nilai yang selanjutnya disingkat PPN adalah pajak pertambahan nilai sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
3.
Pengusaha Kena Pajak adalah pengusaha yang melakukan penyerahan barang kena pajak dan/atau penyerahan jasa kena pajak yang dikenai pajak sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
4.
Barang Kena Pajak adalah barang yang dikenai pajak sebagaimana diatur dalam Undang-Undang PPN.
5.
Faktur Pajak adalah bukti pungutan pajak yang dibuat oleh Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak atau penyerahan jasa kena pajak.
6.
Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut Undang-Undang PPN dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.
7.
Masa Pajak adalah jangka waktu yang menjadi dasar bagi wajib pajak untuk menghitung, menyetor, dan melaporkan pajak yang terutang dalam suatu jangka waktu tertentu sebagaimana diatur dalam Undang-Undang mengenai Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan beserta perubahannya.
8.
Surat Pemberitahuan Masa PPN adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan penghitungan dan/atau pembayaran PPN, objek PPN dan/atau bukan objek PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan untuk suatu Masa Pajak.
9.
Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan.

Pasal 2

(1)
PPN yang terutang atas penyerahan:
a.
rumah tapak; dan
b.
satuan rumah susun, yang memenuhi persyaratan, ditanggung pemerintah untuk tahun anggaran 2026.
(2)
Rumah tapak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat atau rumah tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor.
(3)
Satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

Pasal 3

(1)
PPN terutang yang ditanggung pemerintah atas penyerahan sebagaimana dimaksud dalam , merupakan PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat:
a.
ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah; atau
b.
ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris, sejak tanggal 1 Januari 2026 sampai dengan tanggal 31 Desember 2026 serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Januari 2026 sampai dengan tanggal 31 Desember 2026.
(2)
Berita acara serah terima sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling sedikit memuat:
a.
nama dan nomor pokok wajib pajak Pengusaha Kena Pajak penjual;
b.
nama dan nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan pembeli;
c.
Harga Jual rumah tapak atau satuan rumah susun;
d.
tanggal serah terima;
e.
kode identitas rumah yang diserahterimakan;
f.
pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan; dan
g.
nomor berita acara serah terima.
(3)
Berita acara serah terima sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus didaftarkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima.

Pasal 4

(1)
Rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam harus memenuhi persyaratan:
a.
Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); dan
b.
merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.
(2)
Rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun yang:
a.
telah mendapatkan kode identitas rumah; dan
b.
pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.
(3)
Kode identitas rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a merupakan kode identitas atas rumah tapak dan satuan rumah susun yang disediakan melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan perumahan yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat.

Pasal 5

(1)
PPN ditanggung pemerintah sebagaimana dimaksud dalam dimanfaatkan untuk setiap 1 (satu) orang pribadi atas perolehan 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun.
(2)
Orang pribadi yang memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun berdasarkan ketentuan Peraturan Menteri mengenai pajak pertambahan nilai atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun yang ditanggung pemerintah berlaku. Peraturan Menteri ini, dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini untuk pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun yang lain.
(3)
Dalam hal orang pribadi melakukan transaksi pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun sebelum tanggal 1 Januari 2026 namun melakukan pembatasan atas transaksi pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun, tidak dapat memanfaatkan insentif PPN yang ditanggung pemerintah berdasarkan ketentuan Peraturan Menteri ini untuk unit rumah tapak atau satuan rumah susun yang sama.

Pasal 6

Orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam meliputi:
a.
warga negara Indonesia yang memiliki nomor pokok wajib pajak atau nomor identitas kependudukan; dan
b.
warga negara asing yang memiliki nomor pokok wajib pajak sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi warga negara asing.

Pasal 7

(1)
PPN ditanggung pemerintah sebagaimana dimaksud dalam yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam dan diberikan sebesar 100% (seratus persen) dari PPN yang terutang dari bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
(2)
PPN ditanggung pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan untuk Masa Pajak Januari 2026 sampai dengan Masa Pajak Desember 2026.

Pasal 8

(1)
Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam wajib membuat:
a.
Faktur Pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan; dan
b.
laporan realisasi PPN ditanggung pemerintah.
(2)
Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a harus diisi secara benar, lengkap, dan jelas termasuk identitas pembeli berupa:
a.
nama pembeli; dan
b.
nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan.
(3)
Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dilengkapi informasi berupa kode identitas rumah pada pengisian kolom nama barang.
(4)
Faktur Pajak atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dibuat dengan menerbitkan Faktur Pajak dengan ketentuan:
a.
untuk penyerahan dengan Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 (nol tujuh); atau
b.
untuk penyerahan dengan Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah), membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 07 (nol tujuh) untuk bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) yang PPN terutangnya ditanggung pemerintah; dan
1.
Faktur Pajak dengan kode transaksi 04 (nol empat) untuk bagian Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) yang PPN terutangnya tidak ditanggung pemerintah.
(5)
Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a harus diberikan keterangan "PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR ... TAHUN 2025".
(6)
Dalam hal keterangan "PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR ... TAHUN 2025" sebagaimana dimaksud pada ayat (5) belum tersedia dalam aplikasi pembuatan Faktur Pajak, Pengusaha Kena Pajak dapat melakukan pembaruan atas keterangan yang dapat dicantumkan di Faktur Pajak melalui aplikasi dimaksud.
(7)
Dalam hal telah dilakukan pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (6) dan keterangan "PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR ... TAHUN 2025" sebagaimana dimaksud pada ayat (5) masih belum tersedia dalam aplikasi pembuatan Faktur Pajak, Pengusaha Kena Pajak mencantumkan keterangan "PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR ... TAHUN 2025" pada kolom referensi Faktur Pajak.
(8)
Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a yang dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Masa PPN oleh Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun, merupakan laporan realisasi PPN ditanggung pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b.
(9)
Pelaporan dan pembetulan Surat Pemberitahuan Masa PPN Masa Pajak Januari 2026 sampai dengan Masa Pajak Desember 2026 dapat diperlakukan sebagai laporan realisasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b sepanjang disampaikan paling lambat tanggal 31 Januari 2027.
(10)
Contoh transaksi dan pembuatan Faktur Pajak tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

Pasal 9

(1)
PPN terutang atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam tidak ditanggung pemerintah dalam hal:
a.
objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam , , dan ;
b.
telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan pertama sebelum tanggal 1 Januari 2026;
c.
penyerahannya dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026 atau setelah tanggal 31 Desember 2026;
d.
perolehan lebih dari 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun oleh 1 (satu) orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dan ;
e.
rumah tapak atau satuan rumah susun dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan;
f.
Pengusaha Kena Pajak tidak membuat Faktur Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a atau atas penyerahannya tidak menggunakan Faktur Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) sampai dengan ayat (5);
g.
Pengusaha Kena Pajak tidak mendaftarkan berita acara serah terima sebagaimana dimaksud dalam ayat (3); dan/atau
h.
Pengusaha Kena Pajak tidak melaporkan realisasi sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf b.
(2)
Atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikenai PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Pasal 10

Kepala kantor pelayanan pajak atas nama Direktur Jenderal Pajak dapat menagih PPN yang terutang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan, jika diperoleh data dan/atau informasi yang menunjukkan:
a.
objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam , , dan ;
b.
perolehan lebih dari 1 (satu) unit yang mendapatkan insentif PPN ditanggung pemerintah yang dilakukan oleh 1 (satu) orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam ayat (1);
c.
perolehan rumah tapak atau satuan rumah susun oleh orang pribadi untuk pembelian unit rumah tapak atau satuan rumah susun yang sama sebagaimana dimaksud dalam ayat (3);
d.
perolehan tidak dilakukan oleh orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam ;
e.
Masa Pajak tidak sesuai dengan periode Masa Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (2);
f.
penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam , , dan :
1.
tidak dibuatkan Faktur Pajak sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) sampai dengan ayat (5); dan/atau
2.
Faktur Pajak atas penyerahan dimaksud tidak dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Masa PPN sebagaimana dimaksud dalam ayat (8);
g.
dilakukan pemindahtanganan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf e; dan/atau
h.
berita acara serah terima untuk penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun yang dilakukan terhitung sejak tanggal 1 Januari 2026 sampai dengan tanggal 31 Desember 2026 tidak didaftarkan dalam aplikasi sebagaimana dimaksud dalam ayat (3).

Pasal 11

Rumah tapak atau satuan rumah susun yang telah mendapatkan fasilitas pembebasan PPN sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan tidak dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan ketentuan Peraturan Menteri ini.

Pasal 12

Pelaksanaan dan pertanggungjawaban subsidi pajak ditanggung pemerintah tahun anggaran 2026 terhadap PPN ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 13

(1)
Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat menyampaikan data rumah tapak dan satuan rumah susun termasuk data berupa acara serah terima sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) dan registrasi atas kode identitas rumah sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) ke Direktorat Jenderal Pajak.
(2)
Penyampaian data sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan secara elektronik.
(3)
Penyampaian keseluruhan data sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan paling lambat tanggal 5 Februari 2027.

Pasal 14

Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2026.

Akses Terbatas

Anda melihat 14 dari 14 pasal. Masuk untuk akses penuh.