Tinjau Aturan: PP Nomor 48 Tahun 2025 Menetapkan Sanksi Pengambilalihan Aset Non-Produktif Menjadi Tanah Negara, Penelantaran Aset Selama Dua Tahun Dapat Mengakibatkan Hapusnya Hak Atas Tanah

Lingkup dan Objek: Siapa dan Apa yang Terdampak?

Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 menetapkan dua kategori utama objek penertiban, yaitu Kawasan Telantar dan Tanah Telantar. Pembedaan ini fundamental karena didasarkan pada jenis alas hukum penguasaan lahan. Kawasan Telantar didefinisikan sebagai kawasan non-hutan yang penguasaannya didasarkan pada Izin, Konsesi, atau Perizinan Berusaha, yang sengaja tidak diusahakan, dipergunakan, atau dimanfaatkan. Regulasi ini secara spesifik menyasar beberapa sektor, meliputi kawasan pertambangan, perkebunan, industri, pariwisata, hingga perumahan skala besar, serta kawasan lain yang pemanfaatannya terikat pada perizinan pemanfaatan tanah dan ruang, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 dan Pasal 4.

Berbeda dengan kawasan, Tanah Telantar merujuk pada bidang tanah yang telah dilekati hak formal, yaitu Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan (HPL), atau tanah yang diperoleh berdasarkan Dasar Penguasaan Atas Tanah. Kriteria penelantarannya serupa: sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara. Objek penertiban ini mencakup Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, serta HPL. Ketentuan dalam Pasal 6 ayat (3) dan ayat (4) menegaskan bahwa tanah dengan hak-hak tersebut dapat menjadi objek penertiban jika penelantaran terjadi paling cepat dua tahun sejak hak diterbitkan.

Secara khusus, Hak Milik tidak serta merta menjadi objek penertiban. Regulasi ini memberikan proteksi lebih, di mana tanah Hak Milik baru dapat ditertibkan jika memenuhi salah satu dari tiga kondisi spesifik. Kondisi tersebut adalah ketika tanah telah dikuasai oleh masyarakat dan menjadi perkampungan, dikuasai pihak lain secara terus-menerus selama 20 tahun tanpa hubungan hukum dengan pemegang hak, atau ketika fungsi sosial hak atas tanah tersebut tidak terpenuhi. Ketentuan ini menunjukkan bahwa penelantaran Hak Milik harus disertai dampak sosial atau penguasaan fisik oleh pihak lain dalam jangka waktu yang lama (Pasal 6 ayat (2)).

Meskipun cakupannya luas, terdapat pengecualian yang jelas. Peraturan ini tidak memberlakukan penertiban terhadap tanah Hak Pengelolaan yang dimiliki oleh subjek tertentu. Pengecualian ini berlaku untuk tanah HPL milik masyarakat hukum adat, tanah yang menjadi aset Bank Tanah, tanah HPL yang dikelola oleh Badan Pengusahaan Batam, serta tanah HPL Otorita Ibu Kota Nusantara. Pengecualian yang merujuk pada Pasal 7 ini memastikan bahwa entitas dengan mandat publik atau status adat tertentu tidak terdampak oleh mekanisme penertiban tanah telantar.

Kewajiban Inti dan Pemicu Penertiban

Regulasi ini tidak hanya mendefinisikan objek dan pengecualian, tetapi juga menetapkan serangkaian kewajiban fundamental yang bersifat preventif. Bagi pemegang Izin, Konsesi, atau Perizinan Berusaha, kewajiban utamanya adalah mengusahakan, mempergunakan, dan/atau memanfaatkan kawasan yang dikuasai. Kewajiban serupa, dengan penekanan tambahan, berlaku bagi pemegang Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, dan Dasar Penguasaan Atas Tanah; mereka diwajibkan tidak hanya untuk memanfaatkan tetapi juga memelihara tanah yang dikuasai dengan memenuhi fungsi sosial. Kedua kategori pemegang hak atau izin ini juga dibebani kewajiban pelaporan berkala atas pemanfaatan asetnya, sebagaimana diatur dalam Pasal 2 dan Pasal 3.

Dasar dari penertiban adalah adanya unsur "kesengajaan" untuk tidak mengusahakan, mempergunakan, memanfaatkan, atau memelihara aset. Namun, regulasi ini memberikan batasan yang jelas mengenai apa yang tidak termasuk dalam kategori "sengaja". Kondisi-kondisi seperti aset yang menjadi objek sengketa di pengadilan, kendala pemanfaatan akibat perubahan rencana tata ruang, atau adanya keadaan kahar (*force majeure*) yang dinyatakan oleh pejabat berwenang, mengecualikan suatu kawasan atau tanah dari tindakan penertiban. Kriteria ini, yang dirinci dalam Penjelasan Pasal 4 dan Pasal 6, memastikan bahwa penertiban hanya menyasar pada kelalaian yang dapat diatribusikan langsung kepada pemegang hak atau izin, bukan pada faktor eksternal di luar kendali mereka.

Untuk memberikan kepastian hukum, pemerintah menetapkan ambang batas waktu spesifik sebelum suatu tanah dapat dikategorikan telantar. Tanah dengan status Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, maupun yang dikuasai berdasarkan Dasar Penguasaan Atas Tanah, baru dapat menjadi objek penertiban jika penelantaran terjadi paling cepat dua tahun sejak hak atau dasar penguasaan tersebut diterbitkan. Ketentuan yang termaktub dalam Pasal 6 ayat (3), ayat (4), dan ayat (5) ini berfungsi sebagai pemicu formal yang mengawali proses inventarisasi dan evaluasi oleh otoritas terkait.

Mekanisme Penertiban: Dari Identifikasi hingga Penetapan

Setelah ambang batas waktu tersebut terlampaui, mekanisme penertiban pun dimulai dengan tahap inventarisasi. Proses ini merupakan langkah awal pengumpulan data untuk mengidentifikasi kawasan atau tanah yang terindikasi telantar. Untuk kawasan, inventarisasi dilaksanakan oleh Pimpinan Instansi penerbit izin, sedangkan untuk tanah, kewenangan ini berada di tangan Menteri. Berdasarkan Pasal 8 dan Pasal 10, data inventarisasi ini dapat bersumber dari laporan pemegang hak atau izin itu sendiri, pemantauan instansi pemerintah, maupun informasi dari masyarakat. Hasil dari tahap ini adalah terbentuknya suatu basis data aset yang terindikasi telantar, yang menjadi dasar untuk tindakan selanjutnya.

Aset yang telah masuk dalam basis data kemudian akan melalui tahap evaluasi untuk memverifikasi kondisi faktual. Proses evaluasi ini dijalankan oleh entitas yang berbeda tergantung objeknya; sebuah kelompok kerja yang dibentuk Pimpinan Instansi menangani Kawasan Telantar, sementara panitia yang ditetapkan oleh kepala Kantor Wilayah mengevaluasi Tanah Telantar. Sebagaimana diatur dalam Pasal 15 dan Pasal 23, evaluasi melibatkan pemeriksaan dokumen perizinan atau hak, rencana pemanfaatan, serta pengecekan lapangan untuk memastikan adanya unsur kesengajaan dalam penelantaran. Jika hasil evaluasi mengonfirmasi adanya penelantaran yang disengaja, maka proses akan berlanjut ke tahap peringatan.

Tahap selanjutnya adalah pemberian peringatan tertulis secara bertingkat, yang memberikan kesempatan bagi pemegang hak atau izin untuk memenuhi kewajibannya. Regulasi ini menetapkan kerangka waktu yang berbeda untuk setiap kategori aset. Bagi pemegang Izin/Konsesi/Perizinan Berusaha atas kawasan, peringatan diberikan sebanyak tiga kali dengan interval masing-masing 30 hari kalender. Di sisi lain, untuk pemegang Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, atau Dasar Penguasaan Atas Tanah, interval waktu peringatan ditetapkan lebih pendek, yaitu tiga kali peringatan dengan jeda 14 hari kalender untuk setiap tahapnya. Perbedaan durasi ini diatur secara terpisah dalam Pasal 17 untuk kawasan dan Pasal 25 untuk tanah.

Apabila peringatan ketiga tidak diindahkan, proses penertiban mencapai tahap akhir, yaitu penetapan. Konsekuensi dari penetapan ini bersifat final dan mengakibatkan hilangnya kontrol atas aset. Untuk kawasan, Pimpinan Instansi berwenang menetapkannya sebagai Kawasan Telantar, yang disertai dengan pencabutan Izin/Konsesi/Perizinan Berusaha. Sementara itu, untuk tanah, Menteri akan menerbitkan keputusan penetapan Tanah Telantar. Dampak hukumnya lebih jauh, yaitu hapusnya Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan, putusnya hubungan hukum antara pemegang hak dengan tanahnya, dan penegasan status tanah tersebut sebagai tanah negara yang dikuasai langsung. Ketentuan mengenai penetapan ini dirinci dalam Pasal 19 dan Pasal 30 peraturan terkait.

Konsekuensi dan Pendayagunaan Aset Pasca-Penertiban

Setelah penetapan diterbitkan, konsekuensi hukum bagi bekas pemegang hak atau izin bersifat langsung dan tidak dapat ditawar. Implikasi hukum ini, sebagaimana dirinci dalam Pasal 30, bersifat fundamental bagi status tanah yang ditertibkan; terjadi penghapusan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan, putusnya seluruh hubungan hukum antara subjek dengan objek tanah, serta penegasan statusnya sebagai tanah negara yang dikuasai langsung. Secara praktis, bekas pemegang hak diwajibkan untuk mengosongkan aset tersebut dalam jangka waktu 30 hari kalender sejak penetapan. Apabila kewajiban pengosongan ini tidak dipenuhi, maka setiap benda yang berada di atasnya akan dianggap sebagai aset yang diabaikan, sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 32 peraturan tersebut.

Setelah aset kembali ke penguasaan negara, mekanisme pendayagunaan pun dijalankan untuk memastikan aset tersebut dimanfaatkan secara produktif. Untuk Kawasan Telantar, Izin/Konsesi/Perizinan Berusaha yang telah dicabut dapat dialihkan kepada pihak lain yang dinilai mampu mengelolanya. Proses pengalihan ini, berdasarkan Pasal 19 dan Pasal 38, harus dilaksanakan melalui mekanisme yang transparan dan kompetitif. Sementara itu, tanah yang telah ditetapkan sebagai Tanah Telantar akan dikelola sebagai Aset Bank Tanah atau menjadi bagian dari Tanah Cadangan Umum Negara (TCUN), sebagaimana diatur dalam Pasal 35.

Pendayagunaan TCUN yang berasal dari tanah telantar tersebut telah dialokasikan untuk tujuan-tujuan strategis negara. Pasal 40 menetapkan bahwa pemanfaatannya diprioritaskan untuk program Reforma Agraria, Proyek Strategis Nasional, penguatan cadangan Bank Tanah, cadangan negara lainnya, serta kepentingan tertentu yang ditetapkan oleh Menteri. Alokasi ini menunjukkan tujuan akhir dari proses penertiban, yaitu mengembalikan aset yang tidak produktif ke dalam siklus pembangunan nasional. Meskipun demikian, regulasi ini tetap menyediakan ruang hukum bagi pihak yang merasa dirugikan. Sesuai amanat Pasal 33, bekas pemegang hak atau izin diberikan kesempatan untuk mengajukan permohonan keberatan terhadap keputusan penetapan yang telah dikeluarkan.

Ketentuan Khusus dan Prosedural Penting

Di samping jalur keberatan, regulasi ini juga menyediakan mekanisme administratif untuk menghapus status tanah dari basis data terindikasi telantar. Penghapusan ini dapat dilakukan apabila, misalnya, tanah tersebut telah kembali diusahakan, dipergunakan, atau dipelihara oleh pemegang hak. Alasan lain yang diakui mencakup tidak terpenuhinya unsur kesengajaan, pelepasan hak atas sebagian atau seluruh bidang tanah, atau adanya putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap yang mencabut penetapan Tanah Telantar, sebagaimana diatur dalam Pasal 37.

Kerangka hukum penertiban tanah telantar juga mengakomodasi adanya rezim khusus, salah satunya yang berlaku untuk Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan (HPL) Badan Pengusahaan Batam. Kewenangan penertiban terhadap tanah yang sengaja tidak diusahakan di wilayah tersebut tidak dilaksanakan oleh Kementerian secara langsung, melainkan didelegasikan kepada Badan Pengusahaan Batam. Selanjutnya, Kepala Badan Pengusahaan Batam juga memiliki otoritas untuk membatalkan alokasi tanah dan mengusulkannya kepada Menteri untuk ditetapkan sebagai Tanah Telantar. Setelah penetapan oleh Menteri, hubungan hukum atas tanah tersebut putus dan pengelolaannya dikembalikan kepada Badan Pengusahaan Batam selaku pemegang HPL, sebagaimana diatur dalam Pasal 42 dan Pasal 43.

Untuk mengantisipasi situasi yang tidak diatur secara eksplisit, tidak lengkap, atau berpotensi menyebabkan stagnasi pemerintahan, Peraturan Pemerintah ini memberikan kewenangan diskresi kepada Menteri. Kewenangan ini berfungsi sebagai instrumen hukum untuk mengatasi persoalan konkret yang timbul dalam penyelenggaraan urusan terkait kawasan dan tanah terlantar. Penggunaan diskresi ini, menurut Pasal 44, ditujukan untuk memastikan penyelesaian masalah tetap berjalan meskipun terdapat kekosongan atau ketidakjelasan norma dalam peraturan.

Aspek prosedural penting lainnya adalah ketentuan peralihan yang mengatur status proses penertiban yang telah berlangsung sebelum peraturan ini berlaku. Regulasi ini menegaskan bahwa seluruh proses yang sedang berjalan, baik pada tahap inventarisasi tanah terindikasi terlantar maupun yang sudah diusulkan untuk penetapan, akan ditindaklanjuti dan diselesaikan berdasarkan mekanisme yang diatur dalam Peraturan Pemerintah ini. Prinsip ini, yang tercantum dalam Pasal 46 hingga Pasal 48, memastikan adanya kepastian hukum dan standarisasi penanganan kasus-kasus yang ada.

Implikasi Teknis dan Penutup

Secara substantif, Peraturan Pemerintah ini tidak hanya menyempurnakan alur proses, tetapi juga memperkenalkan kerangka waktu yang lebih singkat dalam prosedur penertiban, terutama pada tahap peringatan untuk Tanah Telantar. Mekanisme peringatan bertahap bagi pemegang hak atas tanah kini dibatasi dalam interval waktu yang lebih pendek. Hal ini menuntut respons yang lebih cepat dari pemegang hak untuk membuktikan pengusahaan, penggunaan, pemanfaatan, atau pemeliharaan asetnya guna menghindari penetapan sebagai Tanah Telantar.

Konsekuensi dari percepatan prosedur ini memunculkan implikasi yuridis bagi pelaku usaha, investor, dan pemegang hak lainnya. Timbul kebutuhan untuk melakukan audit internal secara reguler terhadap pemanfaatan aset tanah dan kawasan yang dimiliki atau dikuasai. Kepatuhan terhadap kewajiban untuk melaporkan pemanfaatan aset secara berkala, sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 2 dan Pasal 3, menjadi instrumen penting tidak hanya untuk memenuhi tuntutan administratif, tetapi juga sebagai bukti itikad baik dan upaya pemanfaatan yang dapat digunakan dalam proses evaluasi. Langkah proaktif ini menjadi strategi mitigasi risiko utama untuk mencegah aset masuk ke dalam basis data tanah terindikasi telantar.

Setelah penetapan Tanah Telantar bersifat final, tanah tersebut dialihkan menjadi aset negara yang dikelola melalui instrumen Bank Tanah dan Tanah Cadangan Umum Negara (TCUN). Sebagaimana diatur dalam Pasal 35, tanah yang ditertibkan menjadi sumber bagi pembentukan aset Bank Tanah atau TCUN. Selanjutnya, pendayagunaan aset ini diarahkan untuk mendukung program strategis pemerintah, seperti reforma agraria, proyek strategis nasional, dan kepentingan lain yang ditetapkan oleh Menteri, sesuai ketentuan Pasal 40. Mekanisme ini menciptakan siklus di mana aset non-produktif ditarik kembali oleh negara untuk kemudian direalokasikan demi kepentingan pembangunan yang lebih luas.

Untuk melengkapi transisi hukum ini, Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 secara tegas mencabut dan menyatakan tidak berlakunya regulasi sebelumnya, yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2021. Penegasan ini, yang tercantum dalam Pasal 49, memberikan kepastian bahwa seluruh proses penertiban kawasan dan tanah telantar di masa mendatang akan tunduk sepenuhnya pada kerangka kerja dan prosedur yang diatur dalam peraturan baru ini.

Referensi

Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan Dan Tanah Telantar

Ditjen PPTR Kementerian ATR/BPN Sosialisasikan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 untuk Perkuat Penertiban Tanah dan Ruang, https://djpptr.atrbpn.go.id/berita/ditjen-pptr-kementerian-atrbpn-sosialisasikan-peraturan-pemerintah-nomor-48-tahun-2025-untuk-perkuat-penertiban-tanah-dan-ruang